Property disclosure statement ( PDS )

Если вы продавали или покупали недвижимость, то вы непременно сталкивались с этим документом. Суть его заключается в том, что продавец недвижимости должен самостоятельно и честно ответить на ряд вопросов, ставя инициалы ( галочки в данном случае не считаются действительными) напротив каждого ответа. Когда я представляю интересы покупателя в сделке, я обязательно включаю условие, что PDS является частью контракта покупки и продажи недвижимости, что увеличивает её юридическую эффективность. Вопросы в PDS немного отличаются в зависимости от того, что вы продаете — дом или квартиру. Например: Существовали ли проблемы проникновения влаги в Ваш дом? Являлся ли Ваш дом помещением для выращивания марихуаны? Какими скрытыми дефектами обзавелся ваш дом? Такого рода вопросы располагаются на 4-х страницах этого документа. «Не безумие ли это?» — подумаете Вы. «Как я смогу продать свой дом за хорошую цену, если я рассказываю о всех его проблемах?»

Давайте немного отойдем в сторону и рассмотрим продажу менее дорогостоящих и важных вещей.

Недавно я купила молоко в супермаркете. Прийдя домой, я обнаружила что оно не свежее и на следующий день отнесла его обратно. Менеджер магазина долго извинялся, заменил мне молоко на новое и еще вернул деньги за испорченное. А теперь представьте, покупатель вашего дома проживая в нем узнает, что крыша протекает, или еще хуже — внутри весь дом поражен болезнетворной плесенью или термитами. И теперь, помимо дорогостоящего кредита и первоначального взноса, покупателю нужно найти кругленькую сумму на ремонт. Как вы думаете, что будет чувствовать покупатель в таком случае? А что бы чувствовали Вы? Тем более, что если заполненная продавцом PDS и близко не о чем таком не говорит.

Недовольный покупатель недвижимости может подать в суд на продавца, за скрытие подобных дефектов. Подача заявления обойдется продавцу в районе $150 — $200, а отсудить он может до $25,000. Помните это.
Очень часто продавцы чинят неисправности перед тем как выставить недвижимость на продажу. Стоит ли указывать в PDS проблемы с протеканием крыши, если Вы только что её починили?

Давайте рассмотрим два примера реальных судебных ситуаций.

Первая: За 14 месяцев до выставления своего дома на продажу, продавец починил неисправную трубу, которая затопила нижнюю часть дома. После этого никаких проблем с влагой не было. И на вопрос в PDS о существовании проблемы с проникновением влаги в бейсмент, продавец ответил — «нет». Покупатели данной недвижимости через неделю после переезда обнаружили воду на полу в бейсменте. Специалист сказал, что данная проблема возникла из-за усадка дома и ремонт обойдется в $46,000. Покупатель подал в суд на продавца, но его не выиграл. Суд посчитал, что на момент заполнения PDS продавец честно ответил на вопрос, то есть 14 месяцев после ремонта было достаточно для того, чтобы не указывать починенные неисправности.

Вторая: Продавец снял с рынка продажи свой дом, для того, чтобы исправить неожиданное попадание воды в нижнюю часть дома. После этого дом был выставлен опять на продажу. В новой PDS продавец ответил отрицательно на вопрос о попадании влаги в дом. Покупатель данной недвижимости сразу же после переезда испытал проблемы с водой в нижней части дома. Подав в суд, он успешно выиграл его — за неверное предоставление информации в PDS.
Исходя из судебной практики, я советую своим продавцам указывать все что было не исправно последние два года с момента выставления дома на продажу. Даже если Вы это исправили. Тем более что квалифицированный инспектор, которого нанимают покупатели, часто обнаруживают свежие ремонты, скрытие которых, вызывает большее подозрение у покупателей.

Продавцы, которые не проживали в продаваемом помещении перечеркивают все страницы PDS, ставя инициалы внизу каждой страницы и пишут причину её не заполнения ( длительно сдавали в аренду, унаследовали дом от родителей).

Работая с профессионалом своего дела вы не только успешно продаете или покупаете дом, но и избегаете возможных моральных и материальных проблем в будущем.

Остались вопросы — звоните! Буду рада помочь. 604.719.7979. Риэлтор Мария.