Foreclosure — это процесс, когда ваша недвижимость переходит к кредитору из-за неуплаты Вами ипотечных выплат. Продажа foreclosure недвижимости отличается от традиционных продаж. по многим аспектам. Во-первых, покупатель, который сделал предложение на покупку этой недвижимости может ее не купить, так как этот процесс процесс контролируется Верховным судом. Это означает, что каждый шаг в процессе foreclosure должн быть одобрен Верховным судом — начало, цена, условия продажи недвижимости и выплата комиссионных.
Основные этапы процесса foreclosure:
Если вы прекратите платить ипотеку, вы узнаете об этом в ближайшее время, получив письмо или звонок от кредитора. Банк, убедившись, что это не простая ошибка, даст вам некоторое время на возобновление выплат.
Через 2 ~ 3 месяца вы получите письмо из банка с просьбой, до определенного срока погасить задолженность в полном объеме. Также кредитор проинформирует Вас, что в случае неуплаты долга, будет нанят адвокат для начала процесса Foreclosure.
Если вы не смогли заплатить Ваш долг и возобновить выплаты, адвокат кредитора начнет процесс Foreclosure. В этот раз Вы получите письмо от адвоката, требуя заплатить задолженность по ипотеке или погасить весь кредит до определенной даты. В случае не уплаты задолженности, адвокат начинает процесс Foreclosure.
Первый шаг адвоката в этом процессе — регистрация документа “Foreclosure petition” в суде. Через несколько дней, после её регистрации, Вы получите копию этой петиции, которая также присылается всем заинтересованным сторонам — других владельцы, арендаторы и т.д. Внимательно ознакомьтесь с полученным документом и следуйте инструкциям о том, как правильно ответить на нее.
Примерно через месяц будет первое слушание в суде. На слушании судья даст кредитору “Order Nisi”. Для Вас это означает дополнительное время для поиска денежных средств для погашения задолженность по кредиту, проценты, расходы и налоги. Это время называется «период погашения», и как правило составляет 6 месяцев. Но иногда кредитор может попросить суд уменьшить этот период.
После “периода погашения”, кредитор может выбрать либо продажу данной недвижимости через суд, либо потребовать от суда “Absolute Order of Foreclosure”.
В случае продажи недвижимости судом, суд полностью берет на себя ведение этого процесса . Если продажа недвижимости не смогла вернуть всех заемных денег, кредитор может обратиться в суд с компенсацией недостающей суммы у заемщика.
В случае, когда кредитор выбирает “Absolute Order of Foreclosure” он становится новым зарегистрированным владельцем собственности и в дальнейшем не может предъявлять заемщику никаких требований. “Absolute Order of Foreclosure” возможен тогда, когда стоимость имущества равна или превышает долг, и заемщик не имеет активов, чтобы покрыть оставшейся долг.
Как владелец дома, Вы должны понимать, что у вас есть некоторое время, чтобы исправить эту проблему. В Ваших интересах остановить процесс Foreclosure как можно быстрее. Если вы считаете что кредитор относится к Вам несправедливо — воспользуйтесь юридической консультацией. В противном случае, вы должны сосредоточить свои усилия на поиске разумного решения. В следующем номере я расскажу Вам о таковых.